두바이의 강력한 세입자 보호정책

안녕하세요. 두바이의 믿을 수 있는 한인 부동산, ARAKO Real Estate 입니다.

“외국에서 집을 임대해 살다가 문제가 생기면 어떻게 보호를 받을 수 있을까?"

많은 분들이 해외에서 집을 빌릴 때 가장 먼저 떠올리는 걱정 중 하나입니다. 특히 생소한 제도와 언어 장벽이 있는 곳에서는 더욱 그렇습니다.​

그런데 두바이에선 이런 걱정을 상당히 덜어낼 수 있습니다. 의외로 두바이에 오래 사신 많은 한국 분들도 잘 모르시지만, 두바이는 세입자의 권리를 법적으로 매우 강하게 보호해주는 도시입니다.

그럼 두바이가 세입자를 어떻게 보호하고 있는지 하나씩 살펴 보겠습니다.

첫째, 세입자가 갑자기 쫓겨날 일, 거의 없습니다.

한국과 마찬가지로 계약기간 중 임대인이 임의로 계약을 파기하는 것은 불가능하며, 심지어 계약기간이 종료되더라도 임대인이 임차인의 의사에 반해 퇴거시키는 것이 매우 어렵습니다.

임대인이 퇴거를 요구할 수 있는 경우는 크게 다음과 같습니다.

 - 본인이나 직계가족이 직접 거주하기 위해서

 - 해당 부동산을 매각하기 위해서

이 경우에도 반드시 법적으로 정해진 서면 통보 절차를 거쳐야 합니다. 구두 통보로는 안 되고, 최소 12개월 전 법원 공증을 거친 서면 통지(Eviction Notice)가 필수입니다. 그마저도 RERA(부동산 규제국) 규정에 따라 등기로 송달하고 수신이 확인되어야 인정됩니다.

다만, 심각한 계약 위반(예: 임대료 미납, 불법 용도 사용 등)의 경우에는 30일전 서면통보로도 퇴거가 가능합니다. 

둘째, 임차인의 계약 갱신권이 무기한

한국에서는 세입자가 1회에 한해 계약을 연장할 수 있는 계약갱신요구권을 가진 반면, 두바이에서는 세입자가 계속 거주를 원할 경우 임대인은 특별한 법적 사유가 없는 한 갱신 거절이 불가합니다. 임대료 인상도 마음대로 할 수 없습니다.

오죽하면, 두바이 부동산 업계에서는 '한번 세입자는 영원한 세입자'라는 말까지 있을 정도입니다.

임대료 인상은 두바이 토지부(DLD) 산하 RERA 임대지수(Rental Index Calculator) 기준에 따라 정해진 범위 내에서만 가능합니다.

예를 들어, 비슷한 조건의 주변 부동산 임대료가 현재 거주하는 부동산보다 10% 미만의 범위내에서 높은 경우에는 인상이 아예 금지됩니다.

주변 시세가 10%보다 높은 경우에도 인상할 수 있는 범위는 엄격히 정해져 있습니다.

자세한 정보는 누구나 RERA Rental Index Calculator로 검색하셔서 해당 부동산 정보를 입력하면 조회하실 수 있습니다.

이처럼 명확한 기준이 있기 때문에, 법적으로 정해진 임차료 인상분에 서로 동의한다면 임차인은 장기간 같은 부동산에 안정적으로 거주할 수 있습니다.

셋째, 분쟁이 생기면 어떻게 하나요?

분쟁이 생겼을 때 임차인은 혼자 해결하지 않아도 됩니다.

두바이에는 임차 분쟁 조정 센터(RDC, Rental Dispute Center)라는 전문 기관이 있어, 세입자와 집주인 사이의 갈등을 법적으로 해결해 줍니다.

임차인은 온라인으로 간단히 민원을 제기할 수 있고, 분쟁 조정 절차가 진행되는 동안에는 집주인이 임의로 퇴거 조치를 하는 것이 거의 불가능합니다. 이곳에서 다뤄지는 대부분의 사건들이 신속하고 공정하게 처리된다는 평가를 받고 있습니다. 또한, 발생되는 수수료도 판정 결과에 따라서는 보상액에 포함시킬 수 있어 세입자의 부담이 적습니다.

넷째, 계약서가 등록되어야 효력이 생깁니다.

두바이에서 임대 계약을 체결하면 반드시 Ejari(이자리) 시스템에 등록해야 합니다. 한국에서 전입신고 및 확정일자 등록과 유사한 절차입니다. 이 등록을 통해 임대 계약이 정부에 공식적으로 인증되고, 그 계약서가 있어야 DEWA(전기·수도), 은행 계좌, 비자 갱신 등 행정 처리를 할 수 있습니다.

특히, Ejari가 등록되어 있어야 분쟁이 발생할 때 세입자의 권리를 보호받을 수 있습니다. 최근에는 Ejari 지연 등록에 대한 과태료가 도입된다는 얘기도 있으니 미루지 말고 신속히 등록하셔야 합니다.

지금까지 두바이의 세입자 보호 정책에 대해 살펴 보았습니다.

세입자의 권리에 대해 좀더 이해가 되셨나요?

물론 완벽한 제도란 없습니다. 하지만 두바이는 제도적으로 임차인을 보호하기 위해 오랜 기간에 걸쳐 상당히 체계적인 시스템을 갖추어 왔다는 것만은 분명합니다.

주거 안정성이 높고 외국인도 예외 없이 같은 보호를 받을 수 있다는 점에서, 두바이는 세입자 뿐만 아니라 투자자 관점에서도 외국인들로부터 매우 신뢰할 수 있는 시장이 되었습니다.

위 정보가 두바이에 거주하는 많은 분들에게 도움이 되었기를 바라며, 다음에도 더욱 유익한 내용으로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.

[출처] 두바이 부동산 컬럼 07 - 두바이의 강력한 세입자 보호정책|작성자 아라코 두바이 부동산