두바이 인구변동과 부동산 시장의 상관관계

안녕하세요. 두바이 한인 부동산 회사, ARAKO real estate입니다. 최근 많은 분들로부터 두바이의 부동산 상승 추세가 언제까지 계속될지, 몰기지 및 해외 투자자의 구매 방법 등에 대한 문의를 많이 받고 있습니다. 앞으로 컬럼을 통해 교민 분들과 두바이 부동산에 관련한 다양한 주제에 대해 이야기 나눠보고자 합니다.

가장 많이 받는 질문 중 하나는 왜 지난 2년간 두바이 부동산 시장이 강세인가 하는 것입니다.

1. 도로에 차가 많아 졌다, 임대료가 올랐다는 체감지수

2. 중동지역의 정세 불안 중에도 두바이 부동산은 계속 상승했기에 안전자산으로 인식되어 주변국들의 자본이 몰린다.

3. 아시아지역 중국/대만긴장으로 중국자본이 싱가폴에서 두바이로 옮겨오고 있다.

4.  두바이 정부에서 제공하는 세금 혜택, 골든 비자 정책

 등, 다양한 소문과 분석이 있습니다. 이것에 대한 것은 다음 컬럼에서 다뤄보기로 하고

처음 주제로 두바이 인구 증가폭, 두바이 정부의 현재까지 주택 공급량, 향후 계획된 주택공급량에 대한 기본적인 데이타 분석을 해 보려고 합니다.

표 한번 보시죠.

Year	(A) Population	(B) Change	(C) Increase	(D) Required Units	(E)House Supply
2019	3.33 M	6.14%	192,550	77,020	29,113
2020	3.40 M	2.30%	76,350	30,540	31,541
2021	3.45 M	1.39%	47,300	18,920	31,323
2022	3.53 M	2.37%	81,860	32,744	33,189
2023	3.63 M	2.73%	96,580	38,632	38,089
2024	3.78 M	4.25%	154,220	61,688	*24,000
2025	3.89 M	* 2.8%	105,840	42,336	*42,000
2026	4.10 M	* 2.8%	108,934	43,574	*48,000
2027	4.21 M	* 2.8%	114,800	45,920	*30,000
	출처 : DXB interact / Google / Macrotrends	* estimated

(A+B+C) 두바이 인구 추세 : 두바이 정부가 발표하는 DXB interact 의 자료에 따르면, 2023년 인구 증가율은 2.73%, 2024년은 4.25%. 2025년 부터는 코로나 전인 5%대를 회복한다는 리포트도 있지만, 저희는 2023년 수준인 2.8% 대로 매우 보수적으로 잡아 봤습니다.

(D+E) 이 부분이 고민인데요, 대부분 에이전트들은 계약체결을 위해 수요는 많을 것이고 공급은 적을 것이니, 가장 싼 매물은 바로 ‘오늘의 것이다’라고 웅변하지만 구체적 근거는 미약합니다. Arako 팀은 최근 프로젝트 및 완공된 유닛의 핸드오버가 Jumeirah Village Circle등 독신자 주요 주거지에서 몰려 있는 것을 확인 했습니다.(출처: DXB interact, 지면 상 생략)

늘어나는 인구수에 필요한 가구수 측정을 위해, 1 beds 50% / 2 beds 30% / 3-5 beds 20% 으로 공급되고, 평균 = 1 bed(1.5명) 2 beds(2.5명) 3 beds (maid 포함 5명)이 거주하는 것으로 간주하면 2.5 명 당, 한 채의 집이 필요한 것으로 보여집니다. 거기에 더해 필요 부동산 수와 두바이 정부에서 지금까지 발표되고 올해 까지 예상되는 부동산 공급 수를 보면 현재 마켓이 대략적으로 이해가 됩니다.

2020-2022 년에는 공급이 일시적으로 더 많아 졌습니다. 이미 지어지고 있던 프로젝트의 연기가 있었지만 코로나 여파로 인구 유입이 줄어 들면서 과공급이 됐고, 그 후 정부도 새로운 프로젝트의 소극적 발주로 2024년에 완공되는 공급은 올해 24,000 채로 최근 6년간 가장 적고, 코로나 이후 급히 발표된 프로젝트 들은 2026년 48,000 채로 역대 최대 입니다. 여기까지 만들어진 표의 결과를 두바이 정부 발표 price per sqft그래프와 비교하면 일치하는 것을 확인 할 수 있습니다.

*출처 : DXB interact

숫자는 언제나 가변적입니다. 그렇다면 이런 질문이 가능합니다. 두바이 인구 증가율이 2.8%를 넘어4-5% 대로 잡을 경우, 시장의 폭등은 누구나 예상할 수 있습니다. 영국, 중국 등의 경제 상황 변화로 예상보다 많은 인구 유입이 이뤄질 수도 있습니다. 보수적으로 잡아도 2026년 정도에야 수급 불균형이 해소 될것으로 보입니다. 프로젝트 입안, 기획, 승인까지는 적어도 1-2년의 시간이 필요하고 공기는 최소 2-3년의 시간이 걸리기 때문입니다.

더 많은 인구유입이 예상된다면 두바이 정부는 조금이라도 남아 있는 땅에 벌금을 매겨서라도 건물을 올리라고 독려할 수도 있습니다. 불과 몇년 전 실제 있었던 일입니다. 그리고 메이저 건설사를 통해 2027년 공급을 무리하게 푸쉬해서 현재 3만에서 그 이상으로 올릴 수도 있습니다. 다만, 주택 공급은 시간이 더디고 예측에서 크게 벗어 나지는 않을겁니다. 급격한 상승이 부동산 및 노동 시장에 부정적인영향을 준다면 정부가 텅빈 제벨 알리-DWC 지역을 통해서 우선 독신자 숙소인 독채들을 신속히 지을 가능성도 있지만 저희가 보기에는 두바이 정부는 아직까지 부동산 상승에 긍정적인 입장인 것으로 보입니다.

다만, 전세계 경제 침체의 우려 속 두바이 경제도 갑자기 침체에 빠질 위험성도 고려해야 합니다. 지금까지는 주변 전쟁, 정세 불안이 두바이를 더 매력적으로 보이게 하는 장점으로 작용했지만, 이란/이스라엘 사태로 시작된 지정학적 위기가 중동 전체에 영향을 끼친다면 리먼사태에 준하는 부동산 침체도 올 수도 있습니다.

즉 비탄력적인 주택공급을 상수로 두고 세계경제 상황 그에 따른 입구유입 전망 등을 총체적으로 감안하면 두바이 부동산 시장예측이 가능하지 않을까 합니다. 첨언으로, 저희 Arako의 9명의 에이전트의 올해 경험으로는 두바이 내 또는 해외 투자 상담이 급격히 증가했고, 계약 체결(transaction) 의 증가가 유의미한 수준이라는 정도로 갈음할까 합니다.

그럼 다음에는 더 재밌고 유익한 컬럼으로 찾아 뵙겠습니다.

문의 : Whatsapp 050-450-7824 / sue@arakorealestate.com / blog.naver.com/arako_dubaiproperty