철 지난 통계를 다시 꺼내며

올 6월, 하나의 리포트가 UAE 부동산 시장을 뜨겁게 달궜습니다.

여러 경제지 및 유투브에서도 소개되어, 많은 분들이 알고 계신 리포트인데요, 영국 투자이민 컨설팅업체 Henley & Partners가 발표한 백만장자의 이민 / 이주 (Outlow / Inflow) 리스트입니다.

유동성 투자 가능 자산을 100만달러 이상 보유한 자산가가 다른 나라에서 6개월 이상 머무는 경우를 기준으로 이민 / 이주를 많이 할 것으로 예측되는 국가순위입니다. 중국(15,200명), 영국(9,500명), 인도(4,300명)에 이어 한국(1,200 명)은 4위를 기록할 것으로 예측했습니다. 

중국의 경우에는 시진핑의 ‘공동부유’ 정책, 홍콩의 자치권 이슈를 거쳐 알리바마 사태로 인해 여러 회사들이 해외이전을 희망하고 있는 것은 주지의 사실입니다. 중국 상류층과 현지 기업인들에게 팽배해 있는 예측은 시진핑의 중국이 2028년경에 대만 합병을 둘러싼 긴장을 본격화 할 거라는 우려입니다. 러시아-우크라이나 전쟁처럼 중국도 양안문제에 기인하여 여러 국제적 제재를 받게 될 거라는 우려로 인해 현재 많은 기업들이 해외 이전을 문의하고 있는 상태입니다. 중국 현지인들 사이에, 기존에 홍콩을 선호하던 흐름은 포화 상태인 싱가폴을 거쳐 두바이로 눈을 돌리고 있습니다. 영국과 인도와 한국의 경우에는 증세 도피성이 강합니다. 또한, 자국내 부동산 경기가 침체되는 조짐에 따라 자산 이전의 경향도 한몫하고 있습니다.

아랍에미리트(UAE)는 2024년 말까지 6700명의 부유한 이민자들을 유치하여 3년 연속 세계에서 가장 많은 부유한 이민자를 유치할 것으로 예상됩니다. 이 이민자들이 한 채씩만 구입해도 2024년 UAE전체공급의 25%를 차지합니다.

철지난 통계 수치를 다시 꺼내 본 이유는, 한 해의 끝자락인 11월 즈음에 과연 리포트의 예측이 맞고 있을까하는 의문에서 살펴 봤습니다. 내년의 새로운 자료를 기다리기에는 현재 투자 의사를 문의하는 분들이 너무나 많아서입니다. 저희의 생각은 YES입니다. 여러 미팅에서 만나본 영국인, 그리고 한국인 지인들, 중국인 고객들은 UAE 투자에 매우 긍정적입니다. 지인이 하나 투자했는데 결과가 좋아서 3명이 더 구매의사를 밝히는 , 기하급수적인 수요증가가 일어나고 있습니다.

통계는 사후적이지만, 지금처럼 샴페인이 터질 때 예측된 흐름으로 가는지 되돌아 볼 수 있어 다시 리포트를 찾아 봤습니다. 두바이 정부가 발표하는DXB interact 의 Monthly report 중에 지난달 말에 발표된 올해 9월의 자료를 아래 인용해 보았습니다.

지난 2년간 가격상승을 나타냈던 모든 수치들 중에 처음으로 Villa 평균 가격이YOY로 (-)5.7%를 기록했습니다. 하지만 이것은 9월에 거래된 2,935채의 평균가격이고 고급 빌라가 많이 분양된 시기에는 AED 4M 가까이 올라갈 수도 있으니 별 중요한 수치는 아닙니다. 그냥 저가의 빌라가 9월에 많이 분양되어 팔렸다고 생각할 수 있습니다. 불안한 마음에 다른 리포트들도 전부 검토해 봤습니다.

2024년 Q2 vs Q3의 가격 변동 비교가 몇년 사이 처.음.으.로. -0.2%를 보였습니다. 거의 무시할 수준이지만 빨간색이 나온게 의외입니다. 이런게 몇년만이니까요. (Mortgage 신청 총금액도 낮아 졌지만 부동산 initiative의 상관관계가 별로 없어 보여서 생략합니다.) ​

통상적으로 더운 여름에 거래량이 줄고 가격도 1년 평균보다 낮게 형성되는 계절적 trend가 있기 때문에 무시할 수 있는 수준이긴 하지만, 작년 부터 commercial office의 rent 가격 상승이 둔화되고, 조금 하락하기 시작하는것도 확인했습니다.(지면상 생략)

왜 그런지는 더 들여다 봐야겠지만, 저희들의 예상으로는 지난 2년간 실수요자 (end user)에 의한 실제 이민, 사업 이전, 그에 따른 이민자의 실거주 목적용 거래가 많았던 반면에 지금은 약간의 투기성 투자가 더 많다는 느낌입니다. 실제 commercial office의 거래가 줄고 평균rent 가격이 하락했다는 것은 실제 이주하는 인구에 따라 비례하는 office 거래가 확인되지 않기 때문이지 않을까요 ? Golden visa 취득용 또는 자국내 경제 사정으로 두바이로 자금을 이동하려고 흐름 때문에 residence는 아직 강세지만, commercial은 하락하는게 아닐까 합니다. 중요한 것은 2022년 이후로 처음으로 하락의 수치를 확인한 겁니다. Q4 에는 다시 반등할 수도 있지만, 두바이 부동산 시장은 약간 숨고르기를 하기 시작했을 수도 있다는 생각이 듭니다. 적어도 상업용 부동산의 경우에는 말이죠.

모두가 시장의 상승을 얘기할 때, 그래도 다시 한번 주변을 돌아 보고 싶습니다.

최근의 우상향 분위기를 깨는 기우일 수도 있지만, 최근 상업용 부동산의 부진증후와 Q3의 평균가격 소폭 하락은 두바이 전체 경기 흐름을 바꿀 수 있는 유의미한 수치는 아니지만, 변곡점은 지난 것을 아닌가 확인해 보고 싶네요. 다음 리포트가 나오면 공유하도록 하겠습니다.

감사합니다.